Salvador, 8 de Janeiro de 2009 - Apesar da crise financeira internacional, o mercado imobiliário baiano colheu os melhores resultados de sua história em 2008, com 13 mil unidades vendidas. Mas as vendas, que estiveram numa crescente até o terceiro trimestre, atingindo o recorde de 11.512 unidades comercializadas ao longo de nove meses, deram uma retraída no quarto trimestre com o agravamento da crise e seus reflexos no Brasil a partir de outubro. A expectativa inicial era de fechar o ano com 15 mil imóveis.

"A crise internacional impediu um melhor desempenho, mas mesmo assim tivemos o melhor resultado de nossa história em 2008, superior em 70% o de 2007", explica o presidente da Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Walter Barreto. Para ele, apesar da desaceleração da economia em 2009, o setor baiano ainda terá um bom resultado. "Devemos vender 10 mil unidades", afirma.

A redução nos negócios imobiliários em 2009 - estimada pela Ademi-BA em 23% com relação a 2008 - já estimula a diversificação e exploração de nichos de mercados pelas construtoras. A terceirização imobiliária é um deles, principalmente a voltada para a execução de grandes projetos de construção civil personalizados para a atuação de uma determinada empresa e já formatado para atender suas necessidades específicas, as chamadas construções por encomenda ou built to suilt.

As construtoras Odebrecht e Syene já trabalham em projetos nesta linha. São empreendimentos dirigidos a grandes empresas que estão se implantando em Salvador ou que buscam concentrar atividades num mesmo lugar, facilitar a administração, reduzir custos e evitar a mobilização do capital.

A operação de desmobilização é feita com a compra do ativo imobilizado do cliente, que passa a ser locado para o mesmo, através de um contrato de longo prazo. "A desmobilização vem sendo praticada por empresas que buscam a desoneração de seus balanços e maior capacidade de investimentos em suas atividades principais", explica o diretor da Ode-brecht Empreendimentos Imobiliários (OEI), Djean Cruz.

Até outubro deste ano, a Odebrecht pretende lançar um complexo empresarial no sistema de built to suilt na Avenida Paralela, próximo ao Aeroporto Internacional de Salvador. Com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 250 milhões, o projeto prevê sete torres empresariais e dois hotéis. De acordo com Cruz, a companhia já vem prospectando potenciais clientes com o devido perfil para o empreendimento.

A Syene, por sua vez, desenvolve o projeto do Syene Corporate. O empreendimento também no sistema de construção por encomenda terá três torres empresariais, num total de 33 mil metros quadrados de área privativa, em terreno de 7,8 mil metros quadrados, localizado na Avenida Tancredo Neves, centro financeiro da capital baiana. O VGV é de R$ 150 milhões. O lançamento também está previsto para outubro deste ano.

Na avaliação de Alberto Lorenzo, diretor da Syene, a operação de built to suilt é mais difícil do que a incorporação imobiliária. "A operação exige custo de capital competitivo e é preciso coordenar ao mesmo tempo o interesse técnico do cliente do projeto com os interesses financeiros do mercado" diz. Mas segundo ele, há garantia de bons recebíveis por prazo longo, atraindo investidores. Além disso, destaca, há a vantagem de desimobilização do capital e a substituição por despesa operacional para o parceiro do empreendimento.

A adoção da modalidade de construção por encomenda, independentemente de diversificar a atuação da empresas para enfrentar possíveis efeitos da crise financeira no mercado imobiliário, é motivada pelo movimento de grandes empresas e órgãos públicos para novos espaços na cidade. Em outubro do ano passado, a Petrobras inaugurou o Centro de Operação da Área Financeira (Cofip) em Salvador. A operação não foi propriamente de built to suilt, porque o prédio onde foi instalada a unidade já tinha sido construído pela construtora Civil, passando apenas por adequações, mas o fato chamou a atenção do mercado para o potencial do sistema.

O Cofip concentra as principais atividades e transações contábeis, financeiras e tributárias da Petrobras "Essa iniciativa, já implementada por muitas empresas, permite ganhos em produtividade: consegue-se fazer muito mais com o mesmo grupo de pessoas", explica Almir Barbassa, diretor da área financeira, que completa: "Ao mesmo tempo, possibilita um nível de controle de operações muito melhor. Facilitar a integração e garantir a integridade dos processos, porque nós vamos fazê-los de maneira uniforme".

A Petrobras, que também alugou outro prédio para sua universidade corporativa, estaria ainda em busca de novos locais para a instalação de novas unidades na capital baiana, bem como a BR Distribuidora. Outra grande empresa à procura de novo espaço seria a Oi/Telemar. A companhia telefônica já teria vendido o terreno de 90 mil metros quadrados onde está localizada sua sede no bairro do Cabula e estaria em busca de um novo local para suas atividades.

Responsável pelo projeto do Syene Corporate, o arquiteto Antonio Caramelo aponta que a tendência das empresas é concentrar suas atividades num mesmo local para facilitar a administração e reduzir custos, o que será impositivo neste período de crise. Ele destaca o formato funcional de cada companhia, que exige soluções de acordo com necessidades próprias e particulares.

No caso dos empreendimentos built do suilt, Caramelo observa a necessidade de, no decorrer da negociação entre construtor e cliente, a customização do projeto se dar de acordo com o modo operacional da companhia contratante. Segundo ele, a construção por encomenda pode ser exclusiva para uma empresa ou compartilhada. "Há demanda para as duas modalidades." Para o arquiteto, a concepção de um empreendimento em sistema de built to suilt é semelhante ao de uma casa, em que o projeto se baseia nas necessidades e desejos do comprador, enquanto, no apartamento, há a adequação das pessoas ao espaço. "Na casa, há o perfil exato da família, no apartamento, o trabalho é feito em cima de perfis genéricos."

(Gazeta Mercantil/Relatorio - Pág. 3)(José Pacheco Maia Filho)